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Mieterhöhungen: Was muss ich als Vermieter beachten?

 

Wie oft und um welchen Betrag darf ich als Vermieter die Miete erhöhen?

Sie haben frühestens ein Jahr nach Einzug oder ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung das Recht, Ihre Miete anzuheben. Dabei sind Sie verpflichtet, eine Frist von drei Monaten zu beachten. Dies bedeutet für Ihre Mieter, dass sie erst im vierten Monat nach der Mieterhöhung den erhöhten Mietzins zahlen müssen.

Womit ist eine Mieterhöhung zu begründen?

Die Mietzins soll auf die ortsübliche Miete angehoben werden.

Als Vermieter können Sie Mieterhöhungen nicht nach Gutdünken gestalten. Es ist nämlich gesetzlich festgelegt, dass eine Mieterhöhung begründet werden muss. Eine Begründung kann das Ziel sein, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Dabei dürfen die gesamten Mietanpassungen innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren den Betrag von 20% der Ursprungsmiete nicht überschreiten. Beträgt die von Ihnen erhobene Kaltmiete also beispielsweise 800,00 Euro, dann dürfen Sie sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 160,00 Euro auf 960,00 Euro anheben. Die 20% sind als Maximalwert zu sehen. Führt eine Anhebung der Miete um 20% innerhalb von drei Jahren dazu, dass die Miete die sogenannten „ortsübliche Miete“ übersteigt, hat der Mieter das Recht, Einspruch dagegen einzulegen.

Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung des Mietobjekts

Mietpreisbrems - Mietpreis bremsenSie haben als Vermieter auch das Recht, die Miete zu erhöhen, wenn Sie Ihr Mietobjekt modernisiert haben. Dies gilt aber nur dann, wenn diese Modernisierungsarbeiten zur deutlichen Verbesserung der Wohnqualität und/oder zu tatsächlichen, nachweislichen energetischen Einsparungen bei Energie und Wasser geführt haben.

Ihre Mieter haben grundsätzlich ein Recht darauf, dass Sie ihnen den Modernisierungsaufschlag plausibel erläutern und begründen. Reine Erhaltungsmaßnahmen fallen nämlich nicht unter Modernisierungsmaßnahmen. Diese müssen Sie ggf. von den umlagefähigen Modernisierungskosten abziehen. Dies ist oftmals nur durch Schätzung möglich.

Der Mieterverein Hamburg hat ein Informationsblatt zu dieser Thematik herausgegeben, welches Sie hier einsehen können.

Müssen Ihre Mieter die Mieterhöhung auf jeden Fall zahlen?

Wenn die Mieter glauben, ungerechtfertigt eine Mieterhöhung „aufgebrummt“ bekommen zu haben, haben sie das Recht, schriftlich Einspruch gegen die Erhöhung zu erheben. Dieses Recht steht ihnen zum Beispiel zu,  wenn die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20% erhöht wurde bzw. die Erhöhung in der Summe zu einem Mietzins geführt hat, der die sogenannten „ortsübliche Miete“ übersteigt.

Die ortsübliche Miete können Sie dem lokalen Mietspiegel Ihrer Region entnehmen. Diesen erhalten Sie in der Regel bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Erhoben wird der Mietspiegel durch eine regelmäßig stattfindende Befragung. Als ortsüblich betrachtet man dabei die Mieten, die für eine vergleichbare Wohnung in der Region während der letzten vier Jahre durchschnittlich gezahlt wurden.

Was müssen Sie als Vermieter bei Mieterhöhungen beachten?

Neben den bereits genannten gesetzlichen Regelungen bedarf eine Mieterhöhung grundsätzlich der begründenden Schriftform. Je ausführlicher, plausibler und freundlicher Sie Ihre Mieterhöhung begründen, desto eher werden Ihre Mieter Verständnis für die Mieterhöhung aufbringen. Wir raten Ihnen, Ihrem Schreiben an die Mieter den aktuellen Mietspiegel gleich beizufügen. Verpflichtet sind Sie aber nicht dazu.